​数千万租户面临驱逐 房东和租户矛盾何去何从？

特朗普总统在上周六（8月8日）签署了行政令，要求各地行政官员采取一切法律手段来保护各地住家租客和居民的利益。行政令旨在防止由于新冠疫情而陷入经济困境的租户被房东驱逐，也保护那些无力偿还贷款的居民保有其房屋而不受银行拍卖之苦。同时，特朗普总统还下令各级内阁官员寻找合适的资金，用于资助那些失去工作无力承担租金的租户。

但是，特朗普的行政令并没有直接禁止房东驱逐房客或如何向房客提供租金补贴方面的内容。很多专家和住房权益维护者就此认为，这项行政命令根本无法阻止大规模住家驱逐案件的爆发。据一家三方机构的统计表明，在1亿3千万租房的美国人中，有3千万人面临着九月底之前被驱逐的可能，意味着受驱逐风险的人群比例高达27.3%。

自疫情爆发以来，国会和不少州政府都已经采取了积极措施，如颁布驱逐禁止令，来保护突然失去工作的租户继续居住的权利。佛罗里达州还对暂时驱逐禁令进行了延期，以期为经济陷入困境的租户争取更多安全居住的过渡机会。但是，不少租房者也同时明白，延长驱逐禁令并不意味着自己就能高枕无忧，因为驱逐租客的权利仍在存在，法庭一直在接受驱逐申请。一旦禁令取消、时机成熟，如果租客迟迟不能补交所欠房租，就仍然会面临被驱逐的后果。一些观察者表示，也许等到新冠疫情过去后，另一波叫做“流浪汉疫情”又会紧接而来！

面临大批量的租客违约拖欠租金的现状，房东可以行使自己应有的权利对房客进行追讨。而如果房客仍然无法履行合同义务，那么房东就按照法律程序递交驱逐申请——这可谓是“天经地义”的合理过程。然而，由于疫情突发，美国各界政府部门、立法和执法机构，纷纷响应号召，为拖欠租金的违约行为采取了许多纾困安抚措施，以保障租客在突发危机下的居住安全权利，不得不说体现了社会关系中温暖的一面。

实际上，以田纳西州为例，《田纳西法典》（Tennessee Code Annotated）第66篇财产法下属第28章名为《统一民居房东和房客法案》（Uniform Residential Landlord and Tenant Act），该部法律为房东和租户之间的一系列权利和义务关系进行了全面的法律规定。尤其是当租赁双方没有签订书面合同时，法庭通常会援引法案中的要求来考量双方的权利义务关系。这些规定所涉及到的立法意图和社会价值远远超过了单一的经济考量，而触及了许多基本伦理和人道主义方面的各种考量。其中，房东在选择和接受房客的过程中，不允许采用因种族、肤色、国籍、性别、家庭地位、残疾等非相关的租客标准来进行筛选。如果任何租客有证据表明自己受到了不公正的歧视性对待，他就可以向田纳西人权委员会（Tennessee Human Rights Commission）这一独立的政府机构报告。如果租客在签署租约的过程中，受到房东恶意欺骗，如被故意隐瞒房屋真实状况或被非法收取不该收取的费用，那租客也可以向州政府商业和保险部（Department of Commerce and Insurance）的下属部门消费者事务局（Division of Consumer Affairs）报告，该事务局是专门为保护消费者免受商业欺诈而设立。

另外，该法案中还有许多其他法律条文规定了房东对房屋的修缮责任、限制房东可依法收取的拖欠房租罚金的最高额度、禁止房东在不合理时间随意进入房客住宅、恶意骚扰房客、影响房客安全居住的自由等等。如果房东因为房客拖欠房租而在寒冷或高温天气中切断电源，那么，按照《统一民居房东和房客法案》中的规定，房东就必须承担责任，因自身的违法行为而失去对房客收取所欠租金的权利。而相应地，租客反而会因自己受极端天气之苦的不公平对待而获得了不偿还所欠房租的优惠待遇。

然而，我们必须指出两点其他重要的考虑，来对这种法律中温情脉脉、保护弱者的方面进行相反的补充。不可否认的是，无论是商业租约还是非商业的民居租约，房客和房东的关系都首先是一种合同关系，双方都有相应的权利和义务，也有平等对应的违约责任以及违约后所应履行的赔偿责任。而房东和房客在签署租约、或者在无书面租约而仅仅有口头承诺的时候，只要双方都具备一定的常识和合理性，双方都相当于通过自己的契约缔结或口头承诺、主动或非主动地将自己放置到了一个彼此约束的公共原则之下。而在通常情况下，除非在合同中已有事先协议，说明在何种突发情况下租户可以以合同所允许的方式和范围拖欠租金，否则任何拖欠租金的行为都构成违约行为，从而赋予了房东依法、依合同进行驱逐的恰当理由。

很多人也许会说，在房东“少赚几块钱”、“晚赚几块钱”和房客露宿街头、无家可归相比，良心的天平当然应该倾向作为弱者的房客了。虽然这一论断不无道理，但却值得商榷——我们何以论断房东是强者、房客是弱者呢？这一简单的强弱等号之所以能划陈，这一粗暴的“锄强扶弱”逻辑之所以等推出，恐怕是源自于我们部分偷懒得“想当然”。

事实上，我们至少还能考虑到以下两种复杂性：首先，即使房东在房客面前可能是强者，但在房东自己的贷款银行和月供金额面前却是弱者。更不说，房东同时还有各种其他的身份，如需要支付员工薪资的小企业主、需要支付大学学费的普通家长、或本身就是需要为该出租房还付月供的债务人。在经济危机时，原本可以用房租来解燃眉之急的房东，却很有可能因为无法按租而导致自己的资金断裂、企业裁员、乃至公司倒闭。更严重的可能性还包括了房东因无法偿还银行债务而被房屋拍卖、掉入缺乏信用的黑洞。

其次，除了经济考虑，我们还应该考虑到法律契约本身的意义。无论房东和房客谁是强者、谁是弱者，合同责任如果已经有明确的界定，那么履行合同责任的义务就应该首先受到尊重，而不应该轻易应环境变化而受到影响。如果合同是可以按照事后的偶然事件而轻易变化，那么最初的君子约定也就形同虚设了。

也许我们能够认同，由于此次疫情不是无关紧要的偶然事件，而是能够深刻而持久地影响着美国经济和居民生活的历史危机，因此政府出台大规模的限制驱逐政策以单方面保护作为弱者的租户利益，这在某种程度上也是社会公正和人道主义精神的体现。然而，且慢，正如上文所说，由于房东未必是强者，并且贯彻合同的守约精神也值得维护，我们就需要在如何实现所谓的社会公正和人道主义精神上有更谨慎态度和更开放的思路。我们也需要呼吁政府对房东的利益进行保护，比如，考虑和推动政府和立法者在银行贷款方面推行相应的宽容暂缓政策、为房东因为住家租户拖欠房租而受到的损失给予人道补偿等等。无论如何，在疫情来袭之下，在全国各行各业都饱受其害之下，社会公正的利益不仅是租客需要的，也不仅是房东需要的，而是我们所有人都需要的。政府作为社会公益的守护人，在当前的危机情况下，确实面对着很大的挑战，也确实需要更多的智慧和担当。