编者按：本报编辑部常常收到一些来信和来电，询问一些房地产买卖中遇到的问题，我们特请几位专家就读者的不少共同的问题做出回答。如果你有任何问题，请通过中文电子邮件发送给我们。
问﹕买房后﹐有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税﹖
答﹕房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外﹐第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。 另外﹐只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时﹐才能扣减房产税和贷款利息﹐新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其它费用﹐如律师费、登记费及贷款公司的信用报告费﹐估价费等均属不可抵扣费用。
以上讨论的均在住家房产（Residential）的范围内，如果你是投资（第二栋房以上或商业房），抵税项目另当别论。
问﹕卖房时﹐需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax） ？
答﹕如果你在过去5年内在该房屋住满两年﹐你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)﹐部份收入需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex or Triplxe）﹐用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠﹐但对于出租的单元则需申报資本增值稅。
问﹕如何确定卖房利润（Profit）﹖
答﹕卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制﹐如维修热水器的费用不能列为整修费用﹐但安装一台洗碗机则可。再如﹐你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。
问﹕申请房屋贷款(Home Mortgage)时﹐贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素﹖
答﹕从田纳西州和大多其他州的法律上看﹐并没有法律要求贷款公司必须考虑什么﹐但一般讲﹐贷款公司会考虑下列因素﹕
1、工作经历、薪资历史及现职工作证明﹐通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和/或W-2表格。如果你的收入来自其它方面﹐如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资﹐你同样需要提交证明文件。
2、信用历史(Credit History)：贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3、负债数额(Outstanding Debts)：如汽车贷款(Auto Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4、资产(Assets)：如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRA和其他退休金帐户(Retirement accounts)以及互助基金(Mutual Funds)等。
5、头款来源(Source of down payment)：若你如果有亲戚的赠送(gift)﹐贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。
6、身份：你的绿卡或公民身份会对贷款申请，起到正面作用。
方谦整理
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